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“土地实现流转后也能产出黄金，”2013年3月，李克强总理在江苏省常熟市的一个家庭农场调研时称。随着国务院“383”改革方案的公布，其中一系列对于土地市场的改革意见使嗅觉敏锐的信托抢了先机。
继今年10月，中信信托公告成立首款土地流转信托：“中信·农村土地承包经营权集合信托计划 1301 期。日前，北京信托在安徽无锡推出其首款产品：北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”，该项目采取“土地合作社”+“专业合 作社”的双合作社设计。
“在土地流转信托方面的试水是信托业回归本源的体现。面对大资管时代其他金融机构的步步紧逼和制度红利的消失，无论是土地信托还是家族信托，和产业紧密的结合已是一种必然趋势。”业内人士看来，“信托公司在短期内还处在探索阶段，待模式成熟之后有望成为信托公司的蓝海。”
“土地流通的实质是‘财富的流动’，信托这种模式，使得原本僵化的土地，转化为活跃可携带的资本，这也是土地信托的生命力所在。农村土地制度的僵化亟待改革，而信托财产隔离的制度功能实现土地归集，使农民成为土地财产的所有者并由专业机构和人才来经营土地，这将有利于实现农业现代化，并推进城镇化的进程。”信托业人士告诉时代周报记者。
机构抢滩
所谓土地流转信托通常是将农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权等农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭证定期领取收益，其目的是实现农村土地流转。
早在2010年，中粮信托便低调地借助集团优势积极布局土地流转。当时中粮信托利用信托财产隔离的制度功能，为龙江银行对农民专业合作社贷款设计了土地承包经营权信托和鱼塘承包权信托，并利用信托受益权质押为合作社贷款提供担保，为信托介入农村金融提供范例。
但这一模式并未被其他信托公司复制。直到今年10月，信托龙头中信信托拿下国内土地经营权流转信托计划第一单。据了解，中信信托这款名为“中信•农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的土地信托计划，于10月10日正式成立，信托期限为12年。试点地为安徽宿州桥区，可流转面积达5400亩。 该项目的土地实现流转后，中信信托也采取了引入第三方企业开展经营管理的模式，其选定的合作对象为安徽帝元。
中信信托方面表示，要保障农民持续性分享土地级差收益和土地市场化成果，让农民通过渐进性、持续性、可发展的方式，获得土地级差收益，享受土地增值收益，分享市场化的成果。
落实到该款产品，则是农民除了地租收益外，还将分享土地增值收益。
“在宿州项目落地后，土地流转信托模式受到了诸多地方政府的关注，并表达出了强烈的合作意向，而中信信托短期内也还将有多个土地流转项目密集成立。” 中信信托内部人士告诉时代周报记者。
11月7日，北京信托在安徽无锡推出其首款产品：北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”，该项目采取“土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计。据了解，2012年北京信托便成立相关工作组，在北京、江苏、东北、河北等地推进土地信托工作，预计今年流转土地面积将达3万亩左右。
安信信托(600816,股吧)表示，该公司有意配合国家相关改革政策，将土地流转信托作为下一步战略转型的立足点，以上海为中心，积极向江浙沪一带进行试点。此外，华宝信托已立项研究如何将信托与城镇化、土地流转、养老产业相结合。安徽国元信托、上海国际信托也在积极探索。
“一旦政策放开，土地真正流转开来，市场需求量巨大。”据土地流转中介服务商土流网CEO伍勇向时代周报记者估算，农地资本化可释放70万亿-80万亿的土地价值，持续为后期的工业化、城镇化助力。
在蒲坚看来，信托制度在土地流转过程中所扮演角色的重要性是其他方式难以企及的，它使土地在流动、运营、增值的过程中实现了三权分离。“三权分离实现有效的多重监管，防止权力寻租，这是其他土地流转模式所不能代替的。”
土地信托银行
土地信托在国外已颇有历史。但国内，由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，加上流转费用过低，土地信托试点推进相对缓慢。
从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的—承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。
“信托给农村带来了新的融资工具，但信托资金以盈利为目的，而真正的农业项目周期长、回报率相对低，非常考验资本的耐心，农业是一个需要长期资本介入的过程。”信托业内人士告诉时代周报记者。
这也是当前信托业很多公司在积极备战、但付出实际行动的公司却很少的原因之一。此外，而相关人才匮乏又使得不少公司对这块新兴业务束手无策。
虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托公司仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。
“不是说有了信托就不会出问题，只是这个法律约束的过程，比现在已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险，例如天灾影响土地的产值大幅下滑，引入的经营方突然去世，甚至恶意跑路等，都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法，信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。” 蒲坚表示。
按照蒲坚的设想，更长期的愿景，希望可以构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开，信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额，信托公司向其发行信托凭证，代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下，农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”
据了解，一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例，土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。